ניהול ועד בית בישראל
 
ניהול ועד הבית הינו כלל הפעולות הנעשות לניהול, שימור ותפעול הרכוש המשותף לטובת צורכי רוב הדיירים.
הפעולות הנדרשות מעוגנות בחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969. פרק ו' בתים משותפים.
ניהול ועד הבית התבצע עד לאחרונה ע"י דיירים מתנדבים שאיכפת להם ואשר השקיעו מזמנם הפרטי לצורכי כלל הבניין.
למרות מורכבות התפקיד ומגוון המיומנויות, היכולות והתכונות הנדרשות. בכל בניין יש מספר דיירים שיכולים ומסוגלים לבצע את התפקיד בהצלחה רבה. אולם, לא תמיד יש לאותם אנשים זמן, חשק ורצון לבצע את התפקיד. לעיתים אותם אנשים בעלי יכולת נמנעים מלמלא את התפקיד ולו רק כדי לחיות בשלום עם כל הדיירים.
ניהול ועד הבית הנו אחד התפקידים הנחשבים לכפויי טובה. התפקיד מתבצע מתוך תחושת שליחות משפחתית מאחר שזו סביבה קרובה. אבל, בבניין משותף האינטרסים השונים והערות עוקצניות של מעטים, מעצימים את הקונפליקטים ומחלישים את תחושת היחד. עם הזמן, רוח ההתנדבות לתפקיד ועד הבית הצטמצם. ההתנדבות נודדת לכוונים שהם משמעותיים עבורם.
ניהול ועד הבית עובר תהליך של שינוי והתמקצעות בדיוק כפי שבעבר הרחוק, כאשר הדיירים בבניינים הפסיקו להתגייס ולבצע את העבודות בבניין, שכללו: תורנות בשטיפת חדר המדרגות, ביצוע עבודות גינון, שתילה ואפילו צביעת חדר המדרגות - תקופה שלא נראה כי תשוב בקרוב.
 
מאחר וכאמור חלה תפנית, ניהול ועד הבית הופך מול עינינו למקצוע, ההתמקצעות מקבלת משמעות חדשה. מנהל ועד הבית נבחן לפי רמת המקצוענות שלו והתועלת שהוא יכול לתרום לדייר, בדיוק כפי שבעלי מקצוע אחרים תורמים ללקוח כדוגמת רואה חשבון, עו"ד וכד'.

 
התמקצעות כמקדמת יעילות
 
מנהל ועד בית יעיל נדרש להוכיח יעילות בטיפול בבעיות הבניין המשותף, מלבד ידע נרכש בתחומים הנדונים כפי שיפורט בהמשך, יש צורך גם תכונות אופי המשלבות קור רוח, חינוך, ותקיפות בדרישות כלפי דיירים סרבנים וכלפי קבלנים ספקים.
1.                   יושר והגינות בניהול הכספי.
2.                    ביצוע מטלות המשקפות את רצון רוב הדיירים (ולא רק לדייר זה או אחר).  
3.                   ידע טכני רחב בנושאים שונים: חשמל, גינון, תברואה וכ"ו.
4.                   ידע חשבונאי בסיסי כדי לנהל ביעילות את ההכנסות, ההוצאות והדוח השנתי.
5.                   יכולת אינטלקטואלית – כדי לנהל מו"מ עם רשויות וקבלנים.
6.                   השכלה רחבה - הבנה והכרת חוקים, תקנות זכויות וחובות בניהול רכוש משותף.
7.                   עור עבה יותר משל פיל.... כדי לספוג הערות ובכל זאת להמשיך גם לחנך... 
 
ביצוע מטלות ופרוייקטים 
 
כללית הנציגות צריכה לבצע כל בקשה סבירה של הדיירים, בעיקר כאשר עלות הבקשה אינה יקרה.
 
בכדי להבהיר את מורכבות ביצוע המטלות, גם הפשוטה שבהם. יש להבין כי הבעיות מטופלות לפי נוהל המחייב לימוד נושא המטלה ובחינת הצעות מחיר אלטרנטיביות. מטבע הדברים, זהו תהליך שאורך זמן.
 
כמו כן, סדר העדיפות בטיפול בבעיות ואו מטלות נקבע על פי:
1.                   דחיפות – ביוב סתום, פריצת מים וכד'.
2.                   צורך חוקי ומידת הסכמת הדיירים עם "הצורך".
3.                   רצון רוב הדיירים בבניין.
4.                   יכולת תקציבית.
5.                   שיקול דעת הנציגות.
 

 

צעדים נדרשים בניהול ועד בית  יעיל

 
1.                   פתיחת תיק שבו מרוכזים:
א.                                          שמות דיירים ובעלי הדירות כתובותיהם ומספרי טלפון.
ב.                                          ריכוז בעלי המקצוע ברשימה: גנן, מנקה, מעלית, דוודים, אינטרקום וכד' כתובותיהם, מספרי טלפון ומספרי הפקס'.
ג.                                            עריכת מעקב ממוחשב אחר תשלומי הדיירים/בעלי הדירות והוצאות הבניין. הקפדה על הוראות החוק בפרסום דוחות תקופתיים וקלות הבנת הדיירים את הדוחות.
2.                   הודעה מפורטת לדיירים על דרכי פעולה ושיטות עבודה. מוציאים לפועל את רצון הדיירים ונציגי הדיירים.
3.                   ביצוע פיקוח על עבודת הגנן. שיפור מראה הגינה, שתילת פרחים בהתאם לתקופה והתקציב.
4.                   יצירת לחץ רציף לשיפור רמת הביצוע השוטף של הניקיון, תמיד יש מקום לשיפור בעניין הניקיון.
5.                   תזכורות לדיירים בדבר הורדת אשפה והוצאת פסולת מתאימה בניילונים לפחי האשפה.
6.                   שיפור מוסר התשלומים של דיירים מסוימים.
7.                   הוצאת מכתבים מסוגננים לדיירים שפיגרו בתשלום: מכתבי תזכורת לתשלום, מכתבי דרישה לתשלום.
8.                    דייר שלא משלם חודשיים יקבל מכתב אזהרה רשום, לתשלום החובות.
9.                   לעיתים צריך להכין תביעות משפטיות כנגד דיירים סרבני תשלום.
01.               במקרים של סרבני תשלום יש צורך בפתיחה בהליכים משפטיים.
11.               ניהול גביה מרוכזת שנתית של כספי הוועד בשקים דחויים, לפקודת ועד הבית של הבניין הנדון עם קרוס למוטב בלבד. סעיף זה חשוב כדי לאפשר לנציגות הבית להפנות את זמנה ומשאביה מול הקבלנים והספקים. איש הועד (גם אם הוא חיצוני) חייב להרגיש שהדיירים אתו ולא נגדו, על מנת שהשקעת הזמן תתועל מול הקבלנים להשגת מחירים טובים ורמת גימור גבוהה.
21.               בכל בניין הגרעין של רוב הדיירים הוא חיובי, תורם ואפילו סובלני, אולם חלק אחר (מיעוט קטן בד"כ) של הדיירים מקשה על עבודת ניהול הועד בתחומים השונים. הדבר מתבטא בלחץ מתמיד על הנציגות וחוסר סבלנות כאשר יש צורך בתיקון, לעיתים התיקון אכן דחוף מבחינת דייר מסוים. אלא שכדי לנהל משא ומתן יש צורך לא להראות לקבלן להיטות יתר.
31.               מטבע הדברים כאשר הנציגות לוחצת על חייב לשלם את חובו לועד הבית, הדייר מתחיל לכעוס על הנציגות המאזכרת. באופן טבעי, הנציגות של ועד הבית "היא שסופגת את הכעס" וזה מתבטא ביחס הדייר לנציגות.
41.                תוכנית העבודה של הנציגות צריך שתהיה מושתת על המטרות הבאות:
א.                                          המשך הקניית הרגלי תשלומי ועד הבית כפי שנהוג בארץ מתוקנת.
ב.                                          שיפור השירותים בהתאם להחלטת רוב הדיירים ובהתאם ליכולת התקציבית.
ג.                                            המשך הטיפול בבקשות והערות הדיירים.
ד.                     מעקב מתמיד אחר התפתחויות טכנולוגיות ושילובם בשיפור איכות החיים.

 

חילוקי דעות ומאבקים פנימיים

 
1.                   כידוע, בכל מקום בו יושבים שני בני אדם, יש שלש דעות.
 
2.                   מטבע הדברים, לאנשים שונים יש אינטרסים שונים. כל דייר רואה את צרכיו בעדיפות גבוהה יותר. אולם, כאשר כל דייר מתחפר בהשקפתו האישית ורואה את צרכיו האישיים כעדיפים בצורה מוגזמת על צרכי דייר אחר, יש צורך בגורם ניטרלי אשר רואה את צרכי הכלל ויכול לפשר בין הרצונות המנוגדים.
 
3.                   דייר, ככל שיהיה נייטרלי, מתקשה להיות נטול אינטרסים. אולם, אם מוטמעות בו תכונות אחרות חיוניות לניהול הועד, הוא עדיף על גורם חיצוני.
 
4.                   אחת הבעיות הקשות ביותר, הכרוכות באי נעימות של ממש, קשורה בגביית כספים. לכל אחד מאתנו יש מטען תרבותי שונה, ואופי שונה. חלק מן הדיירים רואה בנושא התפקיד כשליח ציבור שיש לכבד את מבצעו, וחלק אחר רואה באיש ועד הבית גורם עוין שחומד את כספם והם עושים כל שיש לאל ידם כדי להכביד על מבצעו. לא משנה מי מבצע את התפקיד, מי שהיה בועד הרגיש על בשרו את הדיירים שמיררו את חייו בעבור כל תשלום. אותם דיירים, לא תמיד רואים את ממלא התפקיד כצד הרוצה בטובת הבניין. תפיסה זו מוטעית ביסודה.
 
5.                     כל ניסיון של הנציג להזכיר לדיירים מסוימים כי עדיין לא השלימו את תשלומיהם לועד הבית, גורר את הדיירים לויכוח והרמת קול במקרה הרע, וטענות שונות ומשונות על רמה וטיב השירות במקרה הטוב.
 
6.                   יש דיירים המעירים הערות למנקה או לאיש מקצוע אחר, כאשר לעיתים הכוונה היא באמת לצורך שיפור. אבל לא אחת המניעים הנם זרים. יש צורך במיומנות רבה כדי להבחין בין דיירים המעירים מתוך רצון לשפר לבין דיירים המעירים ממניעים אחרים.
 
7.                   כאשר הסכסוכים מפריעים לתפקוד ומשבשים את השמירה על הרכוש המשותף, יש צורך לאתר גורם ניטרלי אמין לניהול הועד.
 
כאשר מגיעים למסקנה זו יש לבדוק את העלויות ומשמעותם ולאחר מכן לקבל החלטות מתאימות.

 
נוסח הודעה לאסיפת דיירים
 
                                                                    תאריך:
 

אסיפת דיירים שנתית ומיוחדת

 
בתאריך                               בשעה             
במקום                                תתקיים אסיפת דיירים מיוחדת
 
עלסדר היום:
 
  1. הצגה ואישור החשבונות לשנה החולפת.
  2. קביעת דרכי הניהול והשימוש של הרכוש המשותף.
  3. בחירת נציגות חיצונית ופנימית.
  4. קביעת הוצאות הכרוכות בניהול הרכוש המשותף.
  5. שונות.  
אם לא יהיה מניין חוקי בשעה שנקבעה לפתיחת האסיפה, תתקיים האסיפה חצי שעה לאחר המועד שנקבע. אסיפה זו תהיה חוקית עם כל מספר משתתפים.
 
דייר (שוכר) שירצה להשתתף בהחלטות האסיפה יצטייד מראש בייפוי כח מקורי החתום ע"י בעל הבית.
 
בעל דירה רשאי להוסיף נושא לסדר יומה של האסיפה, ובלבד שהודעה על כך תימסר לבעלי כל הדירות האחרות יומיים לפחות לפני מועד האסיפה.
 

נא לדייק.

תודה  

נציגות הבית
 


 
ספר החלטות ניסוח פרוטוקול החלטות
 
ספר החלטות ועד בית רחוב  __________  מס' ______ 
אסיפת דיירים מס' _____ התקיימה ביום __ תאריך_______ החלה בשעה ______ 
שמות בעלי הדירות והמשתתפים:
מס' שמות בעלי הדירה שם המשתתף מס' שמות בעלי הדירה שם המשתתף   הערות
1   16    
2     17          
3     18    
4     19          
5     20    
6     21          
7     22    
8     23          
9     24    
10     25          
11     26    
12     27          
13     28          
14     29          
15     30          
נעדרו הדיירים מדירות מס':
                 
החלטות על סדר היום ותוצאות ההחלטה (הוסף והשמט את ההחלטות העומדות לדיון):
מס'
  ניסוח ההחלטה העומדת לדיון       בעד נגד נמנע
1 למנות את _____________ כנציגות חיצונית לניהול הבניין.      
2 להסמיך נציגות את מר __________ ואת מר _________ כנציגות פנימית.       
3 לקבוע את דמי השתתפות החודשי של הדיירים ל______ ₪.      
4 להסמיך את הנציגות החיצונית לפתוח ואו לנהל את חשבון הבנק.      
5 לאשר את חשבונות השנה החולפת.      
6                
7      
8                
9                
חתימות:
דירה
1 2 3 4 5      
שם          
חתימה                
דירה          
שם                
חתימה
               
חתימות חברי הועד:  יו"ר: _____ חתימה: ______  גזבר: ______ חתימה: ______ 

---------------------

 

 חוק המקרקעין התשכט 1969

 
החוק המובא להלן הינו העתק של חוק המקרקעין התשכ"ט.
אין להתבסס על העתק ובכל מקרה יש לעיין בנוסח המקורי.

 
סימן ב'; דירות ורכוש משותף- חישוב החלק ברכוש המשותף
 
55.                          (א) לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי- מסוים ברכוש המשותף של אותו בית משותף.
( ג)      עיסקה בדירה תחול גם על החלק ברכוש המשותף הצמוד אליה, ואין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מן הדירה; אין בהוראה זו כדי למנוע פעולה הבאה להקטין או להגדיל את שטח הקרקע שברכוש המשותף.
( ג)      בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון, כמשמעותו בסימן ג' לפרק זה (להלן – התקנון), שחלק מסויים של הרכוש המשותף יהיה צמוד לדירה פלונית, ובלבד שלא יקבעוזאת ביחס לחדרי מדרגות, מעלית מקלטים ומיתקנים המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות; הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, לא יחולו עליו הוראות פרק זה בנוגע לרכוש המשותף, ודינו לכל דבר כדין הדירה שאליה הוצמד.
56.               (א) הוראות פרק ה' לא יחולו על הרכוש המשותף.
( ג)      האמור בסעיף קטן (א) אין בו כדי למנוע עלות משותפת בדירה או פירוק השיתוף בדירה כזאת.
57.               (א) שיעורו של החלק ברכוש המשותף הצמוד לכל דירה יהיה לפי יחס שטח רצפתה אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור אחר;     בחישוב שיעורו של חלק כאמור לא יעברו את תחום המאה.
( ג)      בחישוב שטח הרצפה לענין סעיף-קטן (א) לא יובאו בחשבון שטחם של גזוזטראות ושל קירות חיצוניים, אלא אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת.
( ג)      הוצמד חלק מסויים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, יובא שיטחו בחשבון לענין סעיף קטן (א) בשיעור שנקבע לכך בתקנון, ובאין קביעה כזאת – בשיעור שקבע המפקח לפי הנסיבות.
58.               (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, הכל בהתאם לחלקו ברכוש המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר.
לענין זה "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.
( ג)      על אף האמור בסעיף קטן (א), לא יהיה בעל דירה חייב בשל חלק מסויים של הרכוש המשותף שהוצמד לדירתו או בשל חלק חיצוני לדירה, המהווים חלק מהדירה לפי רישומה, בהשתתפות בהוצאות הדרושות לחימום מים או להסקה ולהחזקה התקינה של המערכת המרכזית לחימום מים או להסקה, אם החלק האמור אינו מחובר למערכת המרכזית לחימום כאמור אלא אם נקבע בתקנון אחרת.

 
בניין משותף המורכב מבנים אחדים והתקנת דוד שמש
 
59.    (א) מקום שבית משותף מורכב ממבנים אחדים או מאגפים אחדים אשר לכל אחד מהם כניסה נפרדת או מיתקנים נפרדים (להלן – בית מורכב) ובעלי הדירות קבעו בתקנון כי הרכוש המשותף, כולו או חלק ממנו, שבתחומי כל מבנה או אגף יהיה צמוד לדירות שבאותו מבנה או אגף, או שהחזקתו וניהולו יהיו נפרדים, תחול חובת ההשתפות בהוצאות ההחזקה והניהול של הרכוש המשותף כאמור, על בעלי הדירות שבאותו מבנה או אגף בלבד; בעלי הדירות רשאים לקבוע בתקנון שיקיימו אסיפה כללית ונציגות נפרדת לגבי אותו מבנה או אגף.
(ב)    באין קביעה בתקנון כאמור בסעיף קטן (א), רשאי המפקח להורות כי בית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) אם נוכח שנסיבות הענין מצדיקות לעשות כן; הורה המפקח כאמור, יקבע את חלקי הרכוש המשותף שיחול עליהם סעיף קטן (א).
(ג)      אין בקביעה שבית מורכב יתנהל כאמור בסעיף קטן (א) כדי לגרוע מהוראות החוק החלות על הרכוש המשותף בבית כאמור, שהחזקתו וניהולו לא הופרדו.
59א. (א) בעל דירה רשאי, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ב), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים, להתקין במקום סביר על גג הבית המשותף שהוא רכוש משותף, דוד לחימום מים על ידי השמש (להלן – דוד שמש), ולהתקין בדרך סבירה את המיתקנים הקשורים לכך והצינורות להולכת המים לדירתו, ובלבד שנתקיימו כל אלה:
                                                         (1)      הוא קיבל היתר להתקנה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, ומילא אחר תנאי ההיתר;
                                                         (2)      ביום מתן ההיתר לא שימש המקום עליו יותקן דוד השמש, במשך תקופה סבירה, את בעלי הדירות למטרה כלשהי שוסכם עליה, בין בהחלטה של בעלי הדירות ובין בהתנהגותם, והוא נועד ביום האמור לשמש למטרה כלשהי לפי תקנון הבית המשותף;
                                                         (3)      התקנת המיתקנים והצינורות תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בחזות הבניין.
(ב) בעל דירה בבית משותף שגגו אינו מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית, לא יהיה רשאי להתקין דוד שמש כאמור בסעיף קטן (א) אלא לאחר שקיבל את הסכמת כל בעלי הדירות האחרים, ובלבד שאם בעל דירה אחרת התנגד מטעמים בלתי סבירים או התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, רשאי המפקח להרשות את התקנת דוד השמש.
(ג) תעודה בחתימת מהנדס הועדה המקומית לתכנון ובניה תשמש ראיה לענין היותו של גג הבית מספיק או לא מספיק למספר דודי שמש כמספר הדירות בבית; בתעודה האמורה יקבע המהנדס לכמה דודי שמש מספיק גג הבית.
59ב. (א) בעל דירה רשאי להינתק על חשבונו מהמערכת המרכזית לחימום מים או להסקה (להלן המערכת המרכזית), ללא הסכמת בעלי הדירות האחרים ובלבד שאם המערכת המרכזית משולבת לחימום מים ולהסקה לא יהיה רשאי להינתק מאחד מהם בלבד; אין בהוראה זו כדי לגרוע מהוראת סעיף 2 לתקנון המצוי שבתוספת לחוק.
                            ב.         שר האנרגיה והתשתית יקבע בתקנות, באישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, מהי הינתקות לעינין סעיף זה, מה התנאים המאפשרים הינתקות ובאילו תנאים היא תבוצע.
                             ג.          הינתקות כאמור בסעיף קטן (א) לא תגרע מזכויותיו של בעל הדירה במערכת המרכזית שניתק ממנה, ולא תפטור אותו מהחובה לשאת בהוצאות הדרושות להחזקתה התקינה.
                             ד.         שר המשפטים, בהתייעצות עם שר האנרגיה והתשתית ובאישור ועדת החוקה, חוק ומשפט של הכנסת, יקבע בתקנות הוראות בענין תשלום הוצאות כאמור בסעיף קטן (ג) שישלם בעל הדירה שניתק מהמערכת המרכזית, וכן בעינין חלקו בהוצאות השוטפות להפעלת המערכת המרכזית, בהביאו בחשבון את שיעור הגידול בהוצאות אלה שנגרם לדיירים האחרים, כתוצאה מההינתקות.

 
התקנת מעליון והחלפת ספק גז
 
59ג. (א) בעל דירה שהוא או בן משפחתו הגר עמו הוא נכה, רשאי, בכפוף לאמור בסעיף קטן (ג), להתקין בחדר המדרגות שהוא רכוש משותף מעליון לנכים (להלן – מעליון) ובלבד שנתקיימו כל אלה:
 
                                                         (1)      הוא קיבל היתר לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965, ומילא אחר תנאי ההיתר;
 
                                                         (2)      מהנדס הועדה המקומית לתכנון ולבניה אישר בתעודה בחתימתו, כי התקנת המעליון אינה מונעת מבעלי הדירות האחרים להשתמש בחדר המדרגות שימוש סביר;
 
                                                         (3)      התקנת המעליון תיעשה בדרך שתצמצם ככל האפשר את הפגיעה בדיירים האחרים ובחזות הבית.
 
(ב)     "נכה", לעינין סעיף זה – מי שיש לו מחלה, ליקוי גופני או מוגבלות אחרת, המשפיעים באופו משמעותי על יכולתו להגיע לדירת מגוריו.
 
(ג)      לא ינתן היתר כאמור בסעיף קטן (א) אלא לאחר שניתנה הסכמת רוב בעלי הדירות האחרים להתקין את המעליון; ובלבד שאם מצא המפקח שבעל דירה אחרת התנגד מטעמים בלתי סביריםאו התנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים והחליט להרשות את התקנת המעליון, תבוא החלטתו במקום הסכמתו של בעל אותה דירה.
 
(ד)     בעל דירה שהתקין מעליון בבית משותף, ישא בכל ההוצאות של התקנת המעליון, ובהוצאות השוטפות להחזקתו התקינה, וכן בהוצאות החזרת המצב לקדמותו, לאחר שהנכה הפסיק לגור בדירה.
 
59ד.   (א) בסעיף זה, "מערכת גז מרכזית" – מערכת להספקת גז שבאמצעותה מסופק גז לשתי דירות או יותר.
 
(ב)    בבית משותף שבו קיימת מערכת גז מרכזית, רשאים בעלי הדירות הרוכשים גז אמצעות המערכת האמורה להחליט על סיום כל החוזים שנחתמו עם ספק הגז או באמצעותו, ולהתקשר עם ספק גז אחר כדי לרכוש גז באמצעותו; החלטה כאמור טעונה הסכמה בכתב של יותר ממחצית מבעלי הדירות.
 
(ג)      הוחלף ספק הגז כאמור בסעיף קטן (ב), לא יהיה רשאי בעל דירה הקשור לאותה מערכת, להתקין מיתקן גז נפרד להספקת גז לדירתו.
 
59ה.  (א) מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית בבית משותף שנועדו לשמש דירה מסויימת בלבד, יהוו חלק מאותה דירה, בין אם הם נמצאים בתוך הדירה ובין אם הם נמצאים מחוץ לדירה.
 
(ב)    מיתקנים או צנרת של מערכת גז מרכזית שנועדו לשמש את כל בעלי הדירות או חלקם, למעט מכל, מונה או וסת הניתנים לפירוק, יהוו חלק מהרכוש המשותף.
 
הוראה בתקנון או בחוזה, העומדת בסתירה לסעיפים קטנים (א) או (ב) – בטלה, זולת אם היא מיטיבה עם בעלי הדירות.

 
התקנת מעלית ובית משותף שנהרס
 
59ו.  (א) בעלי הדירות שבבעלותם שני שלישים מהדירות בבית המשותף, רשאים להחליט באסיפה הכללית על התקנת מעלית ברכוש המשותף, אם נתקיימו תנאים אלה:
 
(2)     ניתן לקבל היתר בניה להתקנת המעלית לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965;
 
(3)     ניתן יהיה להתקין את מעלית באופן שלא יהיה בו כדי לגרום פגיעה מהותית בדירות האחרות או בחלקן, ברכוש המשותף או בחזית הבית.
 
(ב)     (1) בעלי הדירות המחליטים על התקנת המעלית ישאו בהוצאות התקנתה, ורשאים הם להסכים כי רק מקצתם ישאו בהוצאות כאמור;
 
(2)     בעלי הדירות  בקומת הקרקע לא ישאו בהוצאות התקנת המעלית, אף אם הם נמנים עם המחליטים להתקינה;
 
(3)      כל בעלי הדירות יהיו חייבים להשתתף בהוצאות החזקתה והפעלתה של המעלית;
 
(4)     התשלומים שבהם ישאו בעלי הדירות לפי סעיף קטן זה, יהיו בהתאם ליחס שבין שטח רצפת כל דירה לבין שטח הרצפה של כל הדירות שבעליהן נושאים באותם התשלומים.
 
(ג)      (1) בעלי הדירות רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סעיף זה לא יחולו עליהם;
 
(2)     אין בהוראות סעיף זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר התקנת מעלית;
 
(ד)     (1) ההוראות בפרק ו' סימן ד' יחולו על הדיון לפי סעיף זה בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
 
(2) המפקח רשאי להורות על ביטול החלטה שניתקבלה לפי סעיף זה, על שינויה או על התייתה בתנאים, לרבות בפיצוי, הכל כפי שימצא לנכון.
 
60.               (א)  נהרס בית משותף, כולו או מקצתו, מכל סיבה שהיא, ובעלי הדירות ששלושה רבעים לפחות מהרכוש המשותף צמודים לדירותיהם (להלן – המשקמים) החליטו להקים את הבית מחדש או לתקנו, ישא כל בעל דירה בהוצאות הכרוכות בכך לגבי דירתו ובעלי כל הדירות ישתתפו בהוצאות הכרוכות בכך לגבי הרכוש המשותף. כל אחד לפי החלק ברכוש המשותף הצמוד לדירתו.
 
(ב)  סירב בעל דירה להשתתף בהקמת הרכוש המשותף או תיקונו, רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים ולאחר שנוכח שאין אפשרות מעשית להקים את הבית המשותף לגבי יתר הדירות בלבד, לצוות על בעל הדירה להעביר, תוך המועד שקבע ושלא יפחת מששה חדשים, את זכותו בדירה לאדם אחר שיקבע בעל הדירה, ושיבא במקומובכל הנוגע לחובת ההקמה או התיקון.
 
(ג)  לא העביר בעל הדירה את זכותו כאמור בסעיף קטן (ב), רשאי המפקח, על פי בקשת המשקמים, לצוות על העברת הזכות למי שהציעו המשקמים, ובאין הצעה מצידם – למי שקבע המפקח, ועל רישומה על שמו של אותו אדם לאחר שישולם לבעל הדירה, או יופקד בידי המפקח, שוויה של הזכות.
 
(ד)  נתגלעו חילוקי-דעות לגבי שווי הזכות, ייקבע השווי על ידי המפקח, לפי בקשת המשקמים או בעל הדירה.
 
(ה) כל בקשה למפקח להשתמש בסמכות מסמכויותיו לפי סעיף זה. דינה כדין תביעה לפני המפקח לפי סימן ד.
 

 
ניהול הבית המשותף - תקנון
 
סימן ג': ניהול הבית המשותף
61.              בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף.
62.              (א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות.
(א1)  הוצמד חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית, ניתן להעבירו לדירה אחרת בבית ללא הסכמת בעלי הדירות אחרים ובלבד שנתקיימו הוראות סעיף 145.
(ב) לעיניין סעיף קטן (א), "בעל דירה" – לרבות המחכיר בדירה המוחכרת בחכירה לדורות ומחכיר- המשנה בדירה המוחכרת בחכירת משנה לדורות.
(ג) תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן. 
63.              תקנון ניתן לרישום אף בשעה שהבית המשותף על כל דירותיו הוא בבעלות אדם אחד.
64.              מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על ידי בעלי הדירות.
65.              לכל בית משותף תהיה נציגות לשם ניהול עניני הבית המשותף; הנציגות תיכון ותפעל לפי הוראות התקנון.
66.              (א) עם רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ימנה המפקח שנתן את צו הרישום נציגות זמנית לאותו בית עד שתיכון הנציגות הראשונה לפי התקנון; הרכב הנציגות הזמנית יהיה בהתאם להמלצת בעלי הדירות שביקשו את הרישום; באין המלצה כזאת, ימנה המפקח נציגות זמניתלפי שיקול דעתו מבין בעלי הדירות שבבית המשותף או – אם לא היתה אפשרות מעשית לעשות כן – שלא מבין בעלי הדירות, ורשאי הוא לקבוע לה שכר שישולם לה על ידי בעלי הדירות.
(ב) דינה של נציגות שנתמנתה כאמור בסעיף קטן (א) יהא לכל דבר ועניין כדין נציגות שנכונה לפי הוראות התקנון.
67.              (א) לא נכונה בבית משותף נציגות לפי הוראת התקנון. או שהנציגות אינה פועלת רשאי המפקח למנות לאותו בית נציגות, והוראות סעיף 66 יחולו, בשינויים המחויבים, על מנוי הנציגות, על קביעת שכרה ועל מעמדה.
(ב) קבע תקנונו של הבית המשותף בחירת הנציגות באסיפה כללית, לא ישתמש המפקח בסמכותו לפי סעיף קטן (א)  אלא לאחר שכינס את בעלי הדירות לאסיפה כללית לבחירת הנציגות והנציגות לא נבחרה באסיפה, או שנוכח כי בנסיבות המקרה כינוס האסיפה לא יהיה מעשי
68.              השכר שנקבע על ידי המפקח לנציגות שנתמנתה כאמור בסעיף 66 או בסעיף 67, דינו כדין  הוצאה שבעלי הדירות חייבים להשתתף בה כאמור בסעיף 58.
69.              הנציגות תשמש מורשה של כל בעלי הדירות בכל ענין הנוגע להחזקתו התקינה ולניהולו של הבית המשותף, והיא זכאית בעניינים אלה להתקשר בחוזים ולהיות צד בכל הליך משפטי ובכל משא ומתן אחר בשם כל בעלי הדירות.
70.              קבע תקנונו של בית משותף הוראות בדבר קיום אסיפה כללית של בעלי הדירות והאסיפה לא ניתכנסה במועדה בהתאם להוראות התקנון, רשאי המפקח לכנסה ולקבוע את סדר יומה. והוראות התקנון בדבר אסיפה כללית יחולו כאילו כונסה בהתאם להוראותיו.
71.              החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה.

 
שינויים ברכוש המשותף - הגשת תביעה
 
סימן ג1: שינויים ברכוש המשותף ובזכויות הבניה
71א. בסימן זה:
" חוק התכנון והבניה" – חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965;
"זכויות בניה" – זכויות לבניה בבית משותף לפי תכנית בת תוקף כמשמעותה בפרק ג' לחוק התכנון והבניה;
"הרחבה" – הגדלה של שטח דירה קיימת בבית המשותף שניתן לקבל לגביה היתר בניה לפי תכנית בת תוקף.
71ב.  (א)  על אף הוראות סעיף 62(א) סיפה, או סעיף 12 (ב) לתקנון המצוי שבתוספת, רשאים מי שבבעלותם שלושת רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם. להחליט בדבר הוצאה של חלקים מסויימים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירה פלונית, לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה.
(ב)  לא תתקבל החלטה כאמור בסעיף קטן (א) אם יש בה כדי לפגוע בזכויות בניה יחסיות של כל בעל דירה להרחבה לפי סימן זה.
(ג)  בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת באותו בנין.
(ד)  נתקבלה החלטה כאמור בסעיף קטן (א), חייב בעל דירה, שדירתו ניתנת להרחבה בשיעור יחסי העולה על חלקו ברכוש המשותף והמבקש להרחיבה, לשלם במועד החלטת ההרחבה, תשלומי איזון לבעל דירה שדירתו אינה ניתנת להרחבה או שההרחבה פחותה מחלקו היחסי ברכוש המשותף.
(ה)  לא הגיעו בעלי הדירות להסכמה באשר לגובה תשלומי האיזון, יקבעו התשלומים על ידי שמאי מקרקעין, שימונה בהסכמה.
(ו)  הוצאות השמאות יחולו על בעלי הדירות בהתאם לחלקם היחסי ברכוש המשותף, לפני החלטת ההרחבה.
(ז)  לא תתקבל החלטת ההרחבה שיש בה כדי למנוע מבעל דירה את האפשרות לבנות סוכה, אם נהג לעשןת כן לפני ההחלטה.
71ג.  (א) בעל דירה המתנגד להחלטה שנתקבלה כאמור בסעיף 71ב(א), וטוען לפגיעה מהותית בזכויותיו, בעל דירה המבקש מינוי שמאי מקרקעין בהעדר הסכמה, או בעל דירה החולק על קביעת השמאי רשאי לפנות למפקח בתביעה.
(ב)  התביעה תוגש תוך 30 יום מיום קבלת ההחלטה, ואם בעל הדירה לא היה נוכח בעת קבלת ההחלטה, תוך 30 יומים מיום המצאת ההחלטה; המפקח רשאי להאריך את המועד להגשת התביעה מטעמים מיוחדים שיירשמו.
(ג)  הוראות סימן ד' לפרק זה יחולו על הדיון בפני המפקח, בשינויים המחוייבים.
(ד)  ראה המפקח כי נפגעה זכותו של בעל דירה, פגיעה מהותית, או כי טעה שמאי המקרקעין שנקבע כאמור, רשאי הוא להורות על ביטול ההחלטה שנתקבלה, לשנותה או להתנותה בתנאים, הכל כפי שימצא לנכון, בין בדרך של תשלומי איזון ובין בדרך אחרת, וכן רשאי הוא ליתן הוראות לעינין סדרי הרישום בלשכת רישום המקרקעין.
(ה)  אין בפניה למפקח כשלעצמה, כדי להוות עילה לעיכוב ביצוע ההרחבה, אלא אם כן הורה המפקח אחרת.
71ד.  (א) בעלי הדירות בבית משותף רשאים לקבוע, בתקנון מוסכם, כי הוראות סימן זה לא יחולו עליהם.
(ב) אין בהוראות סימן זה כדי לגרוע מהוראה מיוחדת הקיימת בתקנון מוסכם בדבר הרחבת דירה או זכויות בניה.

 
סימן ד': יישוב סכסוכים בין בעלי דירות
 
סימן ד' יישוב סכסוכים בין בעלי הדירות
72.              (א)  סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59, 59א' עד 59 ו' או לפי סעיף 6 כט לחוק הבזק, התשמ"ב – 1982 יכריע בו המפקח.
(ב)    סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית משפט מוסמך או לפני המפקח.
(ג)     האמור בסעיפים קטנים (א) ו- (ב) יחול גם במקרה שמחזיק הדירה מטעם בעל הדירה הוא צד לסכסוך, ואם היתה דירה מוחכרת בחכירה לדורות או בחכירת משנה לדורות – גם אם צד לסכסוך הוא המחכיר לדורות או מחכיר המשנה לדורות.
(ד)    האמור בסעיף זה אינו גורע מתקפו של הסכם למסור סכסוכים כאמור להכרעת בורר.  
73.                          ואלה זכאים להביא סכסוך להכרעתו של המפקח:
(1)        כל בעל דירה או צד אחר לסכסוך כמוגדר בסעיף
(2)        נציגות הבית המשותף.
74.                          למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית – משפט שלום הדן בתביעה אזרחית.
75.                          (א)  מפקח הדן בסכסוך רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, אם היה משוכנע שהדבר יועיל לגילוי האמת ולעשיית צדק: החליט לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין הנוהגים בבתי המשפט, ירשום את הטעמים שהניעוהו לכך.
(ב)      התחיל המפקח לדון בסכסוך ונבצר ממנו לסיים את הדיון בו, ימשיך מפקח אחר בדיון מהשלב אליו הגיע קודמו, אולם רשאי הוא להרשות הבאת הראיות שנית כולן או מקצתן.
(ג)       החלטת המפקח תהא בכתב, תנומק ותומצא לכל אחד מהצדדים.
76.                          החלטת המפקח בסכסוך וצו ביניים שנתן, דינם לענין אכיפה והוצאה לפועל ולענין סעיף 6 לפקודת בזיון בית המשפט, כדין פסק – דין או צו ביניים של בית משפט שלום.
77.                          (א) כל צד לסכסוך הרואה עצמו נפגע על ידי החלטת המפקח רשאי תוך תקופה שנקבעה בתקנות, לערער עליה לפני בית משפט מחוזי שבאזור שיפוטו נמצא הבית המשותף.
(ב)      הגשת הערעור אינה מעכבת את ביצוע ההחלטה אלא אם ציווה על כך המפקח או בית המשפט שלפניו הוגש הערעור.
(ג)       בערעור על החלטת המפקח לפי סעיף 72 (ב) ידון בית המשפט המחוזי בשלושה שופטים.
(ד)      פסק דין של בית המשפט בערעור לפי סעיף קטן (א) ניתן לערעור ברשות כאמור בסעיף 19 (ב) לחוק בתי המשפט, התשי"ז 1957.

 
פרק ו'1: בתים שאינם רשומים כבתים משותפים
 
פרק ו'1: בתים שאינם רשומים כבתים משותפים
77א. בפרק זה –
"בית" מבנה של קבע, שיש בו לפחות שתי דירות, ובכלל זה הקרקע שעליה נבנה, ואינו רשום כבית משותף;
"דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, עסק או לכל צורך אחר;
"בעל דירה" – מי שעל פי הסכם בכתב זכאי להירשם כבעל דירה בבית או שהוא רשום או זכאי על פי הסכם בכתב להירשם כחוכר לדורות או כחוכר משנה לדורות; כל מחזיק בדירה בבית יראוהו לענין פרק זה כבעל דירה, כל עוד לא הוכיח שאינו כך;
"רכוש משותף" – כל חלקי הבית חוץ מהדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת.
77ב
77ג' . בית יתנהל לפי התקנון שבתוספת.

 
נוסח להגשת תביעה בפני המפקחת
 
בפני המפקחת על רישום מקרקעין
בתל אביב
 
התובע/ים:          1. _______
ע"י________
מרחוב________ טלפון:_________
 
הנתבע/ים:          1. _________
                        2. _________
                        ע"י_________
                        מרחוב_________ טלפון____-
 
מהות התביעה: כספית ע"ס ____ ₪.
 
 
כתב תביעה
 
  1. התובעת היא הנציגות החוקית של הבית המשותף בבית הבנוי על חלקה _____ בגוש ______, הנמצא ברחוב_________.
  2. הנציגות נבחרה ביום __________ (רצ"ב העתק פרוטוקול בדבר מינויה).
  3. לבית המשותף נרשם/ לא נרשם תקנון מוסכם.
  4. הנתבע/ים הנם הבעלים/חוכרים של תת חלקה מס' __ בבית המשותף שהינה דירה בת ____ חדרים ביחד עם ___ חלקים ברכוש המשותף הרשום כתת חלקה מס' ___.
על פי התקנון חובת הנתבעים לשאת ב- ____ חלקים בהוצאות החזקת הרכוש המשותף.
 
  1. חלק הנתבע/ים בהוצאת החזקת הרכוש המשותף הוא:
5.1 בתקופה המתחילה בחודש______ והמסתיימת בחודש _____ - סכום של ____ ₪ לחודש ובסה"כ _____ ₪.
 
5.2   בנוסף לכך היו בתקופה המתחילה בחודש _____ ועד ליום הגשת התביעה הוצאות מיוחדות עבור _________ והמסתכמות בסכום של ____ ₪.
 
  1. הנתבע לא שילם את חלקו בהוצאות הנ"ל, לתקופה האמורה, חרף דרישות חוזרות ונשנות של התובע/ת, למעט סכום של ____₪ ע"ח חובו ונשאר חייב לתובעת סכום כולל של ___ נכון ליום הגשת התביעה. לסכום זה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, בהתאם לפרוט המצ"ב, בסכום כולל של _____ ₪.
     
  2. על כן, מתבקשת כב' המפקחת להזמין את הנתבע/ים לדין ולחייבו/בם בתשלום מלא של כל סכום התביעה (כולל קרן, ריבית והפרשי הצמדה) בצירוף הפרשי הצמדה וריבית חוקית על הסכום האמור, החל מיום הגשת התביעה ועד למועד התשלום המלא בפועל.
     
  3. כמו כן מתבקשת כב' המפקחת לחייב את הנתבע/ים יחד ולחוד, בהוצאות המשפט.
     
  4. לכב' המפקחת הסמכות העניינית והמקומית לדון בתביעה זו.
     
חתימת התובע/ת: ________